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第一章 總 則
第一條 為了加強(qiáng)對住宅專項維修資金(以下簡稱維修資金)的管理,保障住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的正常使用和維修,維護(hù)維修資金所有者的合法權(quán)益,根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》《物業(yè)管理條例》《山東省物業(yè)管理條例》《住宅專項維修資金管理辦法》等法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定,結(jié)合本省實際,制定本辦法。
第二條 本辦法適用于本省行政區(qū)域內(nèi)商品住宅、售后公有住房維修資金的交存、使用、管理和監(jiān)督。
第三條 本辦法所稱的維修資金,是指專項用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。
本辦法所稱住宅共用部位,是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同,由單幢住宅內(nèi)業(yè)主或者單幢住宅內(nèi)業(yè)主及與之結(jié)構(gòu)相連的非住宅業(yè)主共有的部位,一般包括:住宅的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。
本辦法所稱共用設(shè)施設(shè)備,是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同,由住宅業(yè)主或者住宅業(yè)主及有關(guān)非住宅業(yè)主共有的附屬設(shè)施設(shè)備,一般包括:電梯、天線、照明、消防設(shè)施、樓宇對講、綠地、道路、圍墻、監(jiān)控設(shè)施、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。
第四條 維修資金實行屬地化統(tǒng)一管理,堅持專戶存儲、業(yè)主共有、共同決策、政府監(jiān)督的原則。
第五條 省住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門會同省財政部門負(fù)責(zé)全省維修資金的指導(dǎo)和監(jiān)督工作。
設(shè)區(qū)的市住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門會同同級財政部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)維修資金的指導(dǎo)和監(jiān)督工作。
縣(含縣級市,下同)物業(yè)主管部門負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)維修資金的交存、使用和管理工作。
區(qū)物業(yè)主管部門可根據(jù)上級物業(yè)主管部門授權(quán)具體負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)維修資金的交存、使用和管理工作。
第六條 出售公有住房的維修資金,應(yīng)當(dāng)在完成核對后,由財政部門或者其他管理部門劃轉(zhuǎn)到當(dāng)?shù)匚飿I(yè)主管部門進(jìn)行統(tǒng)一管理。
第七條 業(yè)主大會成立前,維修資金由物業(yè)主管部門代行管理。業(yè)主大會成立后,根據(jù)業(yè)主大會決議,選擇代行管理或者自行管理。
業(yè)主大會選擇自行管理維修資金的,應(yīng)當(dāng)接受物業(yè)主管部門的管理和監(jiān)督,在物業(yè)主管部門選定的銀行設(shè)立維修資金專戶。
第八條 各級物業(yè)主管部門應(yīng)加強(qiáng)維修資金管理信息系統(tǒng)建設(shè),逐步實現(xiàn)維修資金使用表決、公示查詢和監(jiān)督管理的信息化與網(wǎng)絡(luò)化。探索建立全省統(tǒng)一的維修資金管理信息系統(tǒng),提高維修資金管理效率。
第二章 交 存
第九條 住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者住宅小區(qū)外與單幢住宅結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主,應(yīng)當(dāng)按照本辦法的規(guī)定交存維修資金。
第十條 商品住宅、非住宅的業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存維修資金,每平方米建筑面積交存首期維修資金的數(shù)額為當(dāng)?shù)刈≌ㄖ惭b工程每平方米造價的5%至8%。設(shè)區(qū)的市、縣物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)?shù)貙嶋H情況,在本辦法規(guī)定的范圍內(nèi)合理確定、公布每平方米建筑面積交存首期維修資金的數(shù)額,并適時調(diào)整。交存標(biāo)準(zhǔn)公布前應(yīng)當(dāng)報上一級物業(yè)主管部門備案。
出售公有住房的,售房單位按照多層住宅不低于售房款的20%、高層住宅不低于售房款的30%,從售房款中一次性提取維修資金。業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存維修資金,每平方米建筑面積交存首期維修資金的數(shù)額為當(dāng)?shù)胤扛某杀緝r的2%。
第十一條 商品住宅的業(yè)主應(yīng)當(dāng)在辦理住宅交付手續(xù)前,一次性足額交存首期維修資金。
截至竣工交付尚未售出的住宅,由建設(shè)單位交存首期維修資金。實行商品房預(yù)售資金監(jiān)管的,建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)交納的維修資金可從監(jiān)管的預(yù)售資金中劃轉(zhuǎn)。
第十二條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與業(yè)主在購房合同中約定業(yè)主按有關(guān)規(guī)定交存維修資金,并督促業(yè)主交存。未按照本辦法規(guī)定交存首期維修資金的,建設(shè)單位不得向業(yè)主交付房屋。
第十三條 物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)在商業(yè)銀行開立維修資金專戶,資金專戶下設(shè)房屋賬戶和公共賬戶。
(一)房屋賬戶主要用于儲存業(yè)主、建設(shè)單位交存的維修資金,以及房屋賬戶的增值收益,按照物業(yè)管理區(qū)域設(shè)總賬,按房屋戶門號設(shè)分賬。
(二)公共賬戶主要用于儲存公共收益劃轉(zhuǎn)的維修資金、業(yè)主大會或者業(yè)主共同決定轉(zhuǎn)入的其他資金,以及出售公有住房劃轉(zhuǎn)的維修資金,按照物業(yè)管理區(qū)域設(shè)總賬,按幢設(shè)分賬。一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)包含兩個以上原公有住房售房單位物業(yè)的,按其物業(yè)范圍設(shè)分賬。
第十四條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共收益主要包括利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共用部分、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行生產(chǎn)、經(jīng)營、租賃等產(chǎn)生的收益及共用設(shè)施設(shè)備報廢后的回收殘值。
第十五條 公共收益扣除業(yè)主委員會辦公和業(yè)主大會同意的其他經(jīng)費后,其余部分用于交存維修資金,具體交存比例由業(yè)主大會決定,但不應(yīng)低于公共收益總金額的60%。
第十六條 房屋賬戶內(nèi)的維修資金余額不足首期交存額30%的,物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)向小區(qū)業(yè)主委員會或相關(guān)業(yè)主發(fā)出續(xù)交通知,相關(guān)業(yè)主接到通知后應(yīng)當(dāng)及時續(xù)交。
第十七條 商品住宅已出售但未建立維修資金的,應(yīng)當(dāng)按本辦法的交存標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行補(bǔ)建。
出售公有住房售房時未提取或者未足額提取維修資金的,售房單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定補(bǔ)提;業(yè)主未交存的,應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定補(bǔ)交。
第十八條 經(jīng)業(yè)主大會決議,業(yè)主可以選擇一次性補(bǔ)交、續(xù)交維修資金,或者隨物業(yè)費逐月補(bǔ)交、續(xù)交。設(shè)區(qū)的市、縣物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)制定具體補(bǔ)交、續(xù)交標(biāo)準(zhǔn)和流程。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)配合維修資金收取、交存等工作。由物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他機(jī)構(gòu)代收補(bǔ)交、續(xù)交維修資金的,應(yīng)當(dāng)將補(bǔ)交、續(xù)交維修資金及時劃轉(zhuǎn)維修資金銀行專戶。物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)將物業(yè)服務(wù)企業(yè)劃轉(zhuǎn)補(bǔ)交、續(xù)交維修資金的情況納入其信用檔案管理。
第三章 使 用
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